A Medida Provisória 992/2020, editada em 16 de julho de 2020, prevê, entre outras disposições, no artigo 1º, inciso III, o compartilhamento da garantia dada em alienação fiduciária, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.

Prevista originalmente na Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária é um tipo de garantia real exclusiva, onde o devedor contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel do bem imóvel, ocorrendo o desdobramento da posse, onde o fiduciante passa a ser o possuidor direto e o fiduciário o possuidor indireto.

Dito isto, a MP 992/2020 prevê a alteração da Lei 13.476/2017, que trata dos contratos de abertura de limite de crédito, para inclusão dos artigos 9-A a 9-D, dispondo a novidade de compartilhamento da garantia fiduciária em novas operações de crédito. A condição é que essas operações sejam contratadas com o mesmo credor fiduciário original.

Ou seja, a alienação fiduciária de um bem imóvel poderá garantir mais de uma operação financeira para captação de crédito de qualquer natureza, com a condição de que seja contratada com o mesmo banco. O montante captado pode ser compreendido em diversos empréstimos até o valor total da garantia do imóvel.

Na alienação fiduciária de bem imóvel tradicional, por muitas vezes, o valor da garantia é maior que o valor da dívida contratada, de maneira que a alteração pode vir a suprir essa necessidade, podendo o fiduciante alcançar o valor desta garantia em novas contratações. A lógica é a mesma dos contratos de abertura de crédito, regulados pela Lei 13.476/2017, pelo qual a instituição financeira abre um limite de crédito para o creditado, por prazo determinado, sendo que este valor normalmente corresponde ao valor máximo da garantia. O crédito é liberado à medida que o contratante formaliza os contratos de mútuo derivados do contrato principal, nas condições estabelecidas.

Garantia de Novas Operações de Crédito

O novo regramento estabelece, então, a permissão ao devedor fiduciante para utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, em benefício próprio ou familiar, por pessoa física ou jurídica, dentro do Sistema Financeiro Nacional. Vale esclarecer ainda que, no caso de inadimplemento, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as operações de crédito contratadas, exigindo a totalidade da dívida. Já o devedor fiduciante, não estará obrigado a liquidar todas as operações contratadas, quando eventualmente liquidar antecipadamente qualquer uma delas, de modo que as demais poderão ser mantidas com suas condições e prazos vigentes.

A MP inova também ao dispor que não se aplica o parágrafo 5º do artigo 27 da Lei 9.514/97 às operações de alienação fiduciária compartilhada, sendo que nos casos em que o maior lance oferecido no segundo leilão não for igual ou superior ao valor da dívida, esta não será considerada extinta, seguindo a cobrança sobre o valor da dívida remanescente, excetuando-se a operação que tiver natureza de financiamento imobiliário habitacional, contratada por pessoa natural. E nos mesmos moldes da alienação fiduciária tradicional, a modalidade compartilhada poderá ser formalizada por instrumento público ou particular, inclusive por meio eletrônico, além da dispensa do reconhecimento de firma das assinaturas, nos termos do artigo 221, inciso II, da Lei 6.015/1973.

Averbação na Matrícula

Ademais, a fim de tornar o novo contrato como título hábil perante o Registro de Imóveis, a MP incluiu no artigo 167, inciso II, item 33, da Lei 6.015/1973, a previsão de averbação do instrumento de compartilhamento de alienação fiduciária. Ressalta-se aqui uma breve interpretação do texto legal, que prevê o ato de averbação na matrícula, e não o de registro, o que vem a corroborar a indicação desta nova modalidade de operação apenas perante o mesmo credor fiduciário originário, correspondendo este novo contrato a uma alteração do quanto estabelecido no instrumento principal de garantia real já registrado na matrícula do imóvel.

Por fim, foi também incluído o parágrafo 3º-A no artigo 95 da Lei de Concentração dos Atos na Matrícula do Imóvel (13.097/2015), sobre a disposição de aplicação dos recursos provenientes da caderneta de poupanças.

A Medida Provisória entrou em vigor na data de sua publicação, em 16/07/2020, e seguiu para apreciação e eventual conversão em Lei pelo Congresso Nacional, com prazo de vigência de 60 dias, prorrogáveis pelo mesmo período por uma única vez.

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