Due diligence é o termo utilizado para o procedimento de análise preventiva de riscos envolvidos em negociações de várias naturezas. Na área de direito imobiliário, a diligência refere-se, principalmente, à análise de riscos em aquisição e locação de imóveis, especialmente aqueles destinados a projetos de empreendimentos para desenvolvimento imobiliário.
A finalidade da due diligence nesses casos é auditar a situação legal, financeira e fiscal-contábil do imóvel e de seu proprietário para que se possa avaliar e mitigar os riscos envolvidos na operação. Para as empresas, portanto, um bom procedimento de due diligence é essencial para identificar e tratar eventuais problemas no processo de compra e venda ou de locação antes de sua concretização, de forma que a relação entre preço e risco do negócio seja mais equilibrada.
Advogado especializado em Direito Imobiliário
Para que a due diligence alcance o seu objetivo é importante que um advogado especializado esteja na coordenação do procedimento. Nas operações de natureza imobiliária, esse profissional deve ter conhecimento, especialmente, no âmbito notarial e registral, para promover a análise exaustiva de todos os documentos que envolvem o processo de aquisição ou locação de imóveis, principalmente o registro tabular, que é a base para o processo de auditoria de risco.
Ao fim da avaliação, o relatório final demonstrará os riscos dentro do rigor da lei e o custo-benefício da operação para a formalização ou não do negócio, de forma a fundamentar a decisão da empresa contratante.
A importância da diligência
Abrir mão da due diligence em uma transação imobiliária pode trazer prejuízos que vão de inviabilização do projeto perante órgãos públicos a perda do imóvel, passando ainda por responsabilidade solidária de eventuais dívidas fiscais, trabalhistas, entre outras.
Dessa maneira, a auditoria de risco realizada com o devido rigor, possibilita que as partes possam identificar e tratar as contingências da operação imobiliária antes de sua concretização, de forma que a relação entre preço e risco do negócio seja mais equilibrada.
Para tanto, o procedimento envolve a análise de risco legal, financeiro e fiscal-contábil do imóvel e de seu proprietário. E são avaliadas as certidões de distribuição e execução de natureza cível, fiscal, tributária, trabalhista, ambiental e urbanística, entre outras, nas esferas municipais, estaduais e federais, em âmbito judicial e extrajudicial.
As consultas perante órgãos públicos administrativos envolvem a análise, principalmente, da propriedade tabular, ônus existentes, disponibilidade de uso e ocupação do solo, e as características do zoneamento local.
Nem tão simples assim
O senso comum crê que o processo de compra e venda de imóvel é um negócio jurídico simples, que se limita à vontade do proprietário de vender e do futuro ocupante em comprar.
Por essa razão, as diligências mais básicas acabam sendo negligenciadas, como, por exemplo, a leitura minuciosa do registro tabular do imóvel, mais conhecido como transcrição ou matrícula. Esse é um dos principais problemas enfrentados pelas empresas que abrem mão de um acompanhamento jurídico especializado durante o processo de negociação imobiliária.
Uma das principais decorrências dessa falta de acompanhamento profissional é a descoberta pelo adquirente de irregularidades na matrícula do imóvel depois de executada a compra. As irregularidades mais comuns são:
- Divergência na descrição do imóvel entre o registro tabular e a realidade fática
- Impossibilidade da formalização tabular do negócio jurídico
- Pendências financeiras de proprietários anteriores
Este último ponto pode trazer consequências graves, como a perda do imóvel em casos de arrematação por terceiros em ação de execução por dívida do vendedor ou proprietários anteriores.
Conclui-se, portanto, que o processo de due diligence no setor imobiliário é extremamente técnico e carece da liderança de um profissional competente para identificar detalhes importantes em um processo de compra e venda, mitigando riscos que podem levar, no limite, à perda do imóvel.
* Por Natália Maria Miquelino Leal, da área de Direito Imobiliário do Morais Andrade Advogados
