A Reforma Tributária trouxe, além do IVA dual (IBS/CBS), uma infraestrutura de dados que tende a impactar todas as transações imobiliárias: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — um identificador único nacional para imóveis urbanos e rurais, integrado ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).

Na prática, estamos caminhando para um ambiente em que registro, cadastro municipal, dados fiscais e geoespaciais conversam entre si com muito mais consistência — e com efeitos diretos em due diligence, regularização, valuation, tributação e risco.

1) O que é o CIB

A Lei Complementar nº 214/2025 determina que todos os bens imóveis urbanos e rurais abrangidos pelas operações imobiliárias do novo sistema tributário devem ser inscritos no CIB, que passa a ser o inventário nacional alimentado pelos “cadastros de origem” e integrante do SINTER.

E há um detalhe muito relevante para incorporadoras e construção: o código CIB deve constar obrigatoriamente de documentos municipais relativos à obra.

2) Prazos legais e quem precisa se adequar

A LC 214/2025 fixou prazos objetivos para a adoção do CIB nos sistemas:

• 12 meses: (i) adequação de sistemas federais; (ii) serviços notariais e registrais; (iii) capitais e DF incluírem o CIB nos sistemas.
• 24 meses: (i) adequação de sistemas estaduais; (ii) demais municípios incluírem o CIB nos sistemas.

Traduzindo: O CIB não é “um cadastro a mais”. Ele é desenhado para ser o identificador-padrão que vai aparecer em fluxos públicos e privados.

3) Cartórios e “compliance de informação”: Obrigação de envio via SINTER

A IN RFB nº 2.275/2025 regulamentou deveres dos serviços notariais e de registro, incluindo:

• Integração ao SINTER para compartilhamento de informações/documentos de operações com imóveis;
• Compartilhamento imediatamente após a lavratura/registro do ato, por sistema eletrônico integrado ao SINTER, em formato estruturado;
• Adoção do CIB como identificador único nos documentos lavrados/registrados, conforme cronograma e prazo legal;
• Descumprimento com comunicação ao CNJ e possibilidade de penalidades (além das sanções administrativas).

Impacto prático: Aumenta o padrão de diligência documental. Inconsistências entre matrícula, cadastro municipal, georreferenciamento/descrição e histórico de transmissões tendem a ficar mais expostas.

4) “Valor de referência” do imóvel: impacto em tributação, disputas e prova

A LC 214/2025 autoriza as Administrações Tributárias a apurar um valor de referência (estimativa de mercado), considerando preços praticados, dados dos entes federativos, informações de cartórios e características do imóvel.

Esse valor:

• Deverá ser divulgado no SINTER,
• Estimado para todos os imóveis do CIB,
• E atualizado anualmente, com possibilidade de impugnação em procedimento específico.

Impacto prático: Muda o patamar de discussão sobre “valor declarado x valor de mercado” e reforça a necessidade de estratégia probatória e de conformidade (especialmente em estruturas com holding, permutas, integralizações e operações atípicas).

5) Geotecnologia e malha imobiliária: reflexos registrais (CNJ)

O Provimento CNJ nº 195/2025 reforça o movimento de modernização e uso de informações geoespaciais no Registro de Imóveis, com medidas voltadas a controle da malha imobiliária, prevenção de sobreposições e qualificação técnica dos dados.

Impacto prático: Tende a crescer a relevância de retificação de área, coerência descritiva, confrontações e (quando aplicável) georreferenciamento, como condição de segurança para transações, crédito e regularização.

O que muda para empresas e investidores (e onde mora o risco):

• Mais transparência e rastreabilidade das operações imobiliárias (registro → SINTER → administração tributária).
• Due diligence mais técnica (não basta “matrícula limpa” se houver desalinhamento com cadastros e dados territoriais).
• Maior exposição de passivos (cadastros divergentes, áreas inconsistentes, titularidade informal, histórico de transmissões/ônus).
• Valuation fiscal mais padronizado com “valor de referência” e possíveis discussões administrativas/judiciais.
• Pressão por regularização antes de comprar, vender, securitizar, financiar ou aportar imóvel em estruturas societárias.

Como o Morais Andrade Leandrin Molina Advogados atua nesse cenário?

No nosso contencioso e consultivo imobiliário, temos ajudado clientes a antecipar riscos e a estruturar segurança jurídica com:

• Due diligence registral + cadastral + territorial (mapeando divergências antes da assinatura)
• Planos de regularização (retificação, unificação/desmembramento, adequação documental e estratégia de saneamento)
• Estratégia para impugnação/defesa em discussões de valor de referência e reflexos tributários
• Assessoria completa em operações imobiliárias complexas (investidores, incorporadoras, loteamentos, holdings patrimoniais)

Se você atua com Patrimônio Imobiliário relevante, seja Pessoa Física ou Empresa, e quer entender como o CIB vai impactar suas transações a partir de 2026/2027, fale com a nossa equipe. O custo de ajustar depois costuma ser muito maior do que estruturar antes.

contato@moraisandrade.com

Fernando Henrique Anadão Leandrin