Por Fernando Henrique Anadão Leandrin, sócio do Morais Andrade Leandrin Molina Advogados
O Supremo Tribunal Federal está prestes a encerrar uma das discussões de maior impacto prático sobre o ITBI em reorganizações societárias. No julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), a maioria dos ministros já se posicionou no sentido de que a transferência de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa é imune ao imposto, ainda que a sociedade que os recebe tenha atividade preponderantemente imobiliária. A conclusão está prevista para a sessão do Plenário Virtual de 9 a 19 de outubro de 2026.
A tendência é positiva para os contribuintes, mas sua leitura exige cuidado: a tese resolve um problema específico e mantém outros em aberto, especialmente para grupos econômicos que utilizam cisões e incorporações em suas reestruturações.
O que está em discussão
O art. 156, § 2o, I, da Constituição contempla duas situações distintas: (i) a incorporação de bens ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital; e (ii) a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Na sequência, o dispositivo ressalva que, “nesses casos”, não há imunidade quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda ou locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
Durante anos, muitos municípios aplicaram essa ressalva às duas hipóteses, cobrando ITBI de empresas patrimoniais e imobiliárias que recebiam imóveis como capital. O relator, ministro Edson Fachin, adotou leitura diversa: a ressalva da atividade imobiliária alcança apenas a segunda hipótese, de modo que a imunidade na integralização de capital é incondicionada. Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux; divergiram os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Após pedido de vista, o ministro Alexandre de Moraes também acompanhou o relator, conforme noticiado, formando placar de 6 a 2.
A posição é coerente com o que o próprio ministro Alexandre de Moraes já havia sustentado em 2020, no voto condutor do Tema 796, quando se indicou que a ressalva da atividade imobiliária não se aplicaria à integralização de capital.
Por que o tema importa para empresas e grupos econômicos
O debate costuma ser associado às holdings familiares, mas seu alcance é maior. Grupos empresariais frequentemente segregam ativos imobiliários em sociedades próprias, aumentam o capital de subsidiárias com imóveis, organizam o patrimônio antes de operações de M&A ou estruturam veículos dedicados à gestão e locação de imóveis operacionais.
Nesses casos, a regra atual dos arts. 36 e 37 do CTN obriga a verificar a preponderância das receitas imobiliárias nos anos anteriores e posteriores à aquisição. Na prática, isso cria uma contingência que pode permanecer aberta por anos e ser objeto de lançamento posterior pelo município. Confirmada a tese, a atividade da sociedade receptora deixa de ser, por si só, fundamento para cobrar ITBI na integralização, o que reduz substancialmente esse passivo potencial.
O que não muda
A imunidade continuará sujeita a limites relevantes para qualquer estruturação:
. Valor excedente ao capital: pelo Tema 796, a parcela do valor dos imóveis que ultrapassa o capital efetivamente integralizado, como aquela registrada em reserva de capital, permanece tributável. A escolha entre transferir pelo valor da declaração ou pelo valor de mercado (art. 23 da Lei 9.249/1995) tem reflexos tanto no Imposto de Renda quanto no ITBI e deve ser decidida em conjunto.
. Fusão, incorporação, cisão e extinção: a ressalva da atividade preponderante segue aplicável a essas operações. Reorganizações que transferem imóveis por cisão ou incorporação, comuns em grupos econômicos, continuam exigindo a análise de preponderância.
. Simulação e fraude: a tese proposta pelo relator ressalva expressamente operações simuladas ou realizadas em fraude à lei. Propósito negocial, substância econômica e documentação societária consistente seguem indispensáveis.
. Procedimentos municipais: muitos municípios exigem requerimento prévio de reconhecimento da imunidade, com regras e prazos próprios, que precisam ser observados caso a caso.
Recomendações práticas
Diante do cenário, recomendamos que as empresas:
- acompanhem a conclusão do julgamento e a redação final da tese, inclusive eventual modulação de efeitos;
- mapeiem integralizações com recolhimento de ITBI nos últimos cinco anos e cobranças em discussão, para avaliar pedidos de restituição ou defesa;
- revisem operações em planejamento, priorizando a integralização quando ela for compatível com o objetivo do negócio, sem descuidar dos efeitos do Tema 796;
- reforcem a documentação do propósito negocial das estruturas patrimoniais e de suas operações.
Conclusão
O STF caminha para conferir maior previsibilidade a uma etapa sensível das reorganizações societárias. Essa segurança, contudo, protege operações bem estruturadas, e não substitui a análise técnica de cada caso, da legislação municipal aplicável e dos reflexos tributários combinados.
O Morais Andrade Leandrin Molina Advogados acompanha o julgamento e está à disposição para apoiar empresas e grupos econômicos na revisão e estruturação de suas operações.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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